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明年或抵降价高峰

所属分类：推荐阅读发布时间：2011-11-25 访问绵阳房产论坛

011年下半年，在全国一线城市成交惨淡的同时，楼市拐点特征愈发明显。

统计局日前发布数据显示，10月份70个大中城市新房价格下降的城市有34个，比9月翻了一倍。而上周被监测的35个城市中，包括北京、天津、成都等29城楼市成交量同比下降，降幅均在50%以上。在楼市“量价齐跌”的同时，有数据显示楼市目前潜在供应量惊人，足够市场消化10年。

某业内人士表示，楼价下跌的趋势肯定是确立了，全国房价已经开始出现了下拐态势，估计有些一线城市的跌幅可能会在15%，甚至是20%。

目前来看，楼市“拐点”特征日趋明显，未来几个月市场有望形成“降价换量”的整体格局。

>>10月新房价格下降城市翻番成交量持续低迷

统计局发布数据显示，10 月70个大中城市新房价格下降的城市有34个，数量比9月翻了一倍。二手住宅价格下降的城市有38个，环比价格下降的城市增加13个。

中国指数研究院近日发布的报告显示，继9月、10月楼市成交量连续下滑之后，上周被监测的35个城市中，29个城市楼市成交量出现同比下降，包括北京、天津、成都等9个城市的成交量，降幅则均在50%以上。

中原地产三级市场研究总监张大伟表示，“北京楼市的拐点已经非常明显的开始接近，房价下调的趋势已经显现。”

上海楼市上周成交量环比前周上涨5.92%，但成交价却环比下跌11.81%。据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周上海市商品住宅成交面积为9.94万平方米，环比前周上涨5.92%；上周全市商品住宅成交均价为20776元/平方米，环比前周下跌11.81%。

佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚表示，进入11月后上海商品住宅连续两周的成交量均在10万平方米以下，库存持续加大。外郊环和郊环外的商品住宅库存可售总量达到了692.99万平方米的高位，外环外楼盘如不以价换量，则后市会酝酿大跌、快跌的风险。在政策不转向的前提下，今年剩余时间的成交量越小，则明年价格相较现在，下跌的幅度越大。

>>库存压力骤增或迫使明年房价大跌

在楼市“量价齐跌”的同时，全国楼市库存量也引发不小关注。据有关部门统计，中国楼市目前剩的住宅足够中国消化10年，而这其中北京、上海等地尤为严峻，11月北京楼市新入市的13个住宅甚至出现零成交的现象，库存的压力或将迫使2012年北京房价大跌。

北京及上海统计局数据显示，两地1-10月在建商品房及住宅面积分别达到了1.12亿及1.219亿平米。住宅施工面积也已经达到了6742万平米和7781万平米，按照同期公布的1-10月签约数据可以得出，消耗潜在库存的时间分别达到了近10年和7年左右。特别是北京，其中商品房消耗时间更是达到了111个月，均高于全国平均水平。

同时，截止11月9日，北京商品房住宅库存合计再次超过了12万套的历史高位，达到了120411套。而消耗目前这些可售库存即使在不新增供应的情况下也需要22个月。库存消耗比已经达到了历史高点。

>>调控持续加压专家称一线城市将降15%-20%

住建部政策研究中心副主任王珏林表示，今年的销售应当接近和达到2009年的水平。楼市调控还将持续，目前不具备放松的条件。如果现在放松，房价就会快速反弹，导致百姓对社会、政府的公信力下降。限价、限购应当是较长期的任务。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松日前发表研究报告称，基于房地产市场的紧缩调控政策、抑制通胀为核心的宏观环境、加息、信贷控制等多方面因素相叠加，中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段，即将面临第一次真正意义上的大调整。

巴曙松认为，开发商应对的主要手段是降价。报告根据城市居民收入可承受能力测算，认为一线城市的平均房价降幅应在20%-30%之间；二线城市则在10%-20%之间；三线城市基本合理，降价空间不大。

该业内人士表示，楼价下跌的趋势肯定是确立了。目前，全国房价已经开始出现了下拐态势。综合之后估计有些一线城市的跌幅可能会在15%，甚至是20%。

>>结论

国务院总理温家宝日前表示，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，目标是要使房价回归到合理的价格。

此言表达出中央调控房价、促使房地产业健康有序发展的坚定决心，看来，房地产调控政策不会也不能退出。从楼市最近表现来看，拐点特征日趋明显，随着房地产调控效果进一步显现，年底市场压力将会更加凸显，更多开发商或将顺应降价趋势，未来几个月市场有望形成“降价换量”的整体格局。

看完了政策看市场，看过了买方看卖方。上有政策压顶、中有资金链收紧、下无需求支撑的房地产商们，日益苦闷。

从三季报数据来看，不少房企出现营业收入下滑、存货激增、现金流紧张等状况，业内人士认为如此境况在四季度仍会持续。

吹响降价“集结号”

据统计，截至10月24日，已披露三季报的29家上市房企共计实现营业总收入156.4亿元，环比下滑19.5%；净利润总额16.7亿元，环比下滑40%。其中21家房企出现营业总收入环比下降。

在此背景下，加快销售、回笼资金已成为房地产商们的共识。保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)有关人士认为，房价有两种不同的下调方法：“一种类似上海龙湖地产(龙湖·时代天街龙湖·香醍溪岸)那样，直接降到消费者心理底线，一步到位；第二种是小幅降价，但这样一来，如果没有对消费心理带来实质促进，反而会让消费者更加犹豫。”

眼看“金九银十”褪色为“铜九铁十”，在广州、深圳等实施限购的一线城市，开发商悄然将打折优惠等间接降价措施，变为直接降价销售，且降幅明显。

在广州，恒大地产近日借上市2周年之名，推出了恒大山水城的大降价活动，推出10套价格仅需5985元/平方米特惠统一价的单位，而且据称不限楼层、不限朝向，任意挑选。而在7月份的时候，该楼盘仅仅是打折优惠，均价也在7000元以上，年初的时候更是在8300元的水平。

再看全国首个实施“双限”的城市——珠海，当地地产龙头华发股份的一位高管表示：“目前，我们没有新开楼盘，前期开盘的价格都没有变。但优惠较之前明显增多，而且开盘价都比较适中。”

放眼刚出台限价令的中山市，开发商的反应基本可以分为积极派和消极派两类。当地的天域置业市场研究部经理谭三元告诉记者，积极派多是原来和5800元/平方米的限定价差距不大的楼盘，目前都在搞促销活动，把价格降到限价令要求的范围内；另一类则是价格和限价标准差距太远的豪宅盘，目前价格没怎么降。

着手策略调整

值得一提的是，富力(富力又一城富力盛悦居)在不久前宣布下调原定400亿元全年销售目标至320亿元，成为今年首家公开下调销售计划的上市房企。

数据显示，截至8月31日，富力地产销售收入184.53亿元，不到调整前目标的五成。

对于调控延续的时间，佳兆业总裁黄传奇认为，限购政策起码三四年内不会退出。“如果限购再次扩大范围，佳兆业要做的就是更加集中于刚需，进一步降低公司大户型比例。”

房地产商的策略调整已经拉开序幕。目前看来，集中发力于一线城市的富力地产前三季度业绩不尽如人意，而将目光投向一线城市之外的房企相对较好。如碧桂园、华润置地(橡树湾润景公馆)和远洋地产(远洋万和公馆远洋一方)等，在加快周转的同时持续加大三、四线城市布局力度，使今年以来的业绩获得了一定支撑。

另外，今年以来的土地市场也是寒气逼人。近期广州市房管局力推的广州南站多幅黄金地块，屡屡无人问津，数次在临拍前无奈“急刹车”，宣布中止转让。不少房企的拿地热情几乎降到了“冰点”。

然而，就在不少房企减少土地储备，甚至出售项目回笼资金的情况下，今年9月，万科却斥资百亿在全国一举拿下十余个地块，土地储备增加超过100万平方米。万科董秘谭华杰表示，公司今年进一步降低一线城市销售比重。数据显示，今年前8个月，万科在北京、上海、广州、深圳四个一线城市的销售额占比约28%，相比去年全年的32%有所降低。

而据华发股份相关人士介绍，公司现在的重心是考虑如何消化库存，开发进度已经放缓，开始走稳健战略。

“以前一下子开工10万平方米，现在可能只开工5-6万平方米，供给要减少。”该人士解释称